Sprzedaż mieszkania i licytacja komornicza to dwa zupełnie odmienne sposoby zbycia nieruchomości. Choć w obu przypadkach dochodzi do zmiany właściciela lokalu, to okoliczności towarzyszące transakcji są diametralnie różne. Czym charakteryzuje się dobrowolna sprzedaż mieszkania, a co wyróżnia przymusową licytację komorniczą? Jakie są kluczowe różnice w ustalaniu ceny nieruchomości w obu przypadkach? Poznaj najważniejsze informacje, które pozwolą Ci zrozumieć odmienność tych dwóch trybów sprzedaży.
Czym różni się sprzedaż mieszkania od licytacji komorniczej?
Zasadnicza różnica między sprzedażą mieszkania a licytacją komorniczą polega na dobrowolności transakcji. W przypadku typowej sprzedaży mamy do czynienia z sytuacją, w której obie strony – sprzedający i kupujący – z własnej woli decydują się na zawarcie umowy. Zupełnie inaczej wygląda to w przypadku licytacji, która jest elementem postępowania egzekucyjnego.
Licytacja komornicza jest skutkiem prawomocnego wyroku sądu lub innego tytułu wykonawczego, zobowiązującego dłużnika do uregulowania należności wobec wierzyciela. Jeśli dłużnik nie wywiąże się z tego obowiązku dobrowolnie, wierzyciel może skierować sprawę do komornika, który wszczyna postępowanie egzekucyjne. Jednym ze sposobów wyegzekwowania długu jest właśnie zlicytowanie nieruchomości należącej do zadłużonego.
Jak zatem widać, o ile przy sprzedaży mieszkania mamy do czynienia z dobrowolnością po obu stronach, o tyle w licytacji komorniczej sprzedaż jest wymuszona przez organ egzekucyjny. Dłużnik traci prawo do decydowania o losach własnego majątku, a jedynym sposobem na uniknięcie licytacji jest wcześniejsza spłata zobowiązań.
Licytacja komornicza nie jest niczym przyjemnym dla dłużnika. To zawsze stresujące doświadczenie, gdy ktoś decyduje o losach naszego majątku wbrew naszej woli. Jeśli do tego dochodzi perspektywa sprzedaży dorobku życia za ułamek realnej wartości, poczucie niesprawiedliwości i bezsilności bywa przytłaczające. ~ Katarzyna Morowiak z https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-bialystok/
Sprzedaż mieszkania – dobrowolna transakcja między stronami
Standardowa sprzedaż mieszkania to nic innego jak zawarcie umowy cywilnoprawnej pomiędzy sprzedającym a kupującym. Obie strony muszą dojść do porozumienia co do warunków transakcji, w tym przede wszystkim ceny oraz terminu wydania nieruchomości nowemu właścicielowi. Nikt nie może zmusić sprzedającego do zbycia lokalu wbrew jego woli ani do zaakceptowania niesatysfakcjonującej go ceny.
Sprzedaż odbywa się zwykle za pośrednictwem notariusza, który czuwa nad prawidłowym przebiegiem transakcji. Jego zadaniem jest m.in. sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, przygotowanie aktu notarialnego oraz pobór podatku od czynności cywilnoprawnych. Koszty obsługi notarialnej ponoszą zwykle po połowie obie strony umowy.
Typowa sprzedaż mieszkania jest procesem rozciągniętym w czasie. Znalezienie chętnego kupca, który zaakceptuje proponowane warunki, może zająć wiele tygodni lub nawet miesięcy. Jeśli zależy nam na czasie, konieczne może się okazać obniżenie ceny, choć i to nie daje gwarancji szybkiego sfinalizowania transakcji.
Licytacja komornicza – przymusowa sprzedaż w celu egzekucji długu
O ile sprzedaż mieszkania leży w gestii właściciela nieruchomości, o tyle licytacja komornicza jest elementem postępowania egzekucyjnego, nad którym czuwa komornik sądowy. Podstawą wszczęcia procedury jest prawomocny tytuł wykonawczy, a więc wyrok sądu lub inny dokument stwierdzający istnienie wymagalnej należności po stronie wierzyciela.
Komornik ma obowiązek przeprowadzić postępowanie sprawnie i skutecznie doprowadzić do wyegzekwowania długu. Jednym z narzędzi, które ma do dyspozycji, jest właśnie licytacja ruchomości i nieruchomości wchodzących w skład majątku dłużnika. Sprzedaż odbywa się na specjalnie zorganizowanej aukcji, a jej jedynym celem jest uzyskanie środków na pokrycie zobowiązań.
Choć licytacje komornicze są otwarte dla wszystkich zainteresowanych, to krąg potencjalnych nabywców jest zwykle dość wąski. Wynika to zarówno z konieczności dysponowania odpowiednio wysoką kwotą (nieruchomości osiągają na licytacjach zwykle kilkaset tysięcy złotych), jak i gotowości do przejęcia lokalu „w ciemno”, bez możliwości dokładnych oględzin.
Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej może się wydawać świetną okazją do zdobycia lokalu w atrakcyjnej cenie. Trzeba jednak mieć świadomość ryzyka – nigdy nie mamy pewności co do rzeczywistego stanu technicznego budynku, możliwych obciążeń czy roszczeń osób trzecich. Dlatego zawsze doradzam moim klientom daleko idącą ostrożność. ~ mec. Arkadiusz Piotrowski, prawnik z skup mieszkań Katowice
Ustalanie ceny sprzedaży mieszkania vs ceny wywoławczej w licytacji
Kolejną istotną różnicą między dobrowolną sprzedażą mieszkania a licytacją komorniczą jest sposób ustalania ceny nieruchomości. W pierwszym przypadku to sprzedający decyduje, za ile chce zbyć swoją własność. W drugim – cenę wywoławczą określa komornik na podstawie oszacowania wartości zajętego lokalu.
Cena sprzedaży ustalana przez sprzedającego, z możliwością negocjacji
Ustalenie ceny sprzedaży mieszkania należy do właściciela skupu nieruchomości Gdynia. Może on wycenić lokal w dowolny sposób, choć rozsądnie jest opierać się na wartości rynkowej podobnych nieruchomości w danej okolicy. Dzięki internetowym serwisom ogłoszeniowym stosunkowo łatwo zorientować się w cenach mieszkań o zbliżonym metrażu i standardzie.
Ostateczna cena sprzedaży jest wypadkową oczekiwań sprzedającego oraz możliwości finansowych kupującego. W praktyce oznacza to konieczność negocjacji, które mogą trwać od pierwszego kontaktu zainteresowanych stron aż do momentu podpisania aktu notarialnego. Sprzedający może żądać określonej kwoty, ale jeśli okaże się ona zbyt wygórowana, potencjalni nabywcy zrezygnują z transakcji.
Warto pamiętać, że zbyt wysoka cena wyjściowa może skutecznie odstraszyć klientów i znacząco wydłużyć proces sprzedaży. Z drugiej strony, ustalenie ceny na niskim poziomie pozwoli wprawdzie szybko znaleźć chętnego, ale wiąże się z utratą potencjalnego zysku. Znalezienie „złotego środka” jest sztuką samą w sobie.
Cena wywoławcza w licytacji komorniczej określana przez komornika
W przypadku licytacji komorniczej sprzedający nie ma wpływu na cenę nieruchomości. Kwotę wywoławczą, za jaką mieszkanie zostanie wystawione na aukcji, określa bowiem komornik w oparciu o oszacowaną wartość lokalu. Ta wycena jest z kolei sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu egzekucyjnego.
Co do zasady, cena wywoławcza w pierwszej licytacji nie może być niższa niż 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli jednak pierwsza licytacja zakończy się niepowodzeniem, komornik może wyznaczyć drugą aukcję, tym razem z ceną wywoławczą wynoszącą już tylko 2/3 wartości. Dalsze potencjalne licytacje odbywają się za połowę ceny oszacowania.
Jak zatem widać, mieszkanie nabyte na licytacji komorniczej może kosztować znacznie mniej niż w przypadku dobrowolnej sprzedaży rynkowej. Dla nabywcy oznacza to okazję do okazyjnego zakupu, dla dłużnika – dotkliwą stratę, gdyż uzyskana cena często nie wystarcza na pokrycie całego zadłużenia.
| Licytacja | Cena wywoławcza |
| Pierwsza | Co najmniej 3/4 wartości oszacowania |
| Druga | Co najmniej 2/3 wartości oszacowania |
| Kolejne | Co najmniej 1/2 wartości oszacowania |
Sytuacja dłużnika i nabywcy w licytacji komorniczej
Licytacja komornicza stawia w zupełnie innej sytuacji dłużnika, któremu zlicytowano nieruchomość, oraz jej nabywcę. O ile ten pierwszy na całej transakcji traci, pozbywając się majątku wbrew własnej woli i znacznie poniżej wartości rynkowej, o tyle kupujący zyskuje okazję do okazyjnego zakupu.
Dłużnik – przymusowa sprzedaż majątku, często poniżej wartości rynkowej
Dla dłużnika licytacja komornicza jest zawsze bardzo niekorzystna. Traci on bowiem prawo do swobodnego rozporządzania własnym majątkiem, a nieruchomość przechodzi w ręce nowego właściciela bez jego zgody. Co gorsza, cena uzyskana z licytacji jest zwykle znacznie niższa od wartości rynkowej mieszkania, co oznacza dla zadłużonego wymierne straty.
Dłużnik musi się liczyć z koniecznością opuszczenia dotychczasowego lokalu, co rodzi określone problemy natury logistycznej i finansowej. Eksmisja może nastąpić stosunkowo szybko, a na znalezienie nowego miejsca do życia jest zwykle bardzo mało czasu. W skrajnych przypadkach konsekwencją licytacji mieszkania staje się bezdomność.
Jedynym sposobem na uchronienie nieruchomości przed zlicytowaniem jest wcześniejsza spłata zadłużenia. Jeśli dłużnik dysponuje odpowiednimi środkami lub jest w stanie pozyskać je z innych źródeł, powinien jak najszybciej uregulować zobowiązania. W przeciwnym razie straci dach nad głową, a i tak będzie musiał oddać wierzycielowi należne pieniądze.
- Utrata prawa do rozporządzania nieruchomością
- Sprzedaż lokalu poniżej wartości rynkowej
- Konieczność szybkiej przeprowadzki
- Ryzyko bezdomności
- Nieunikniona spłata zadłużenia
Nabywca – konieczność wpłaty wadium, szansa na okazyjny zakup
Z punktu widzenia nabywcy udział w licytacji komorniczej jest okazją do stosunkowo taniego zakupu nieruchomości. Ceną za to jest podwyższone ryzyko transakcji oraz konieczność działania pod presją czasu. Przed przystąpieniem do licytacji trzeba bowiem wpłacić wadium (zwykle 10% ceny wywoławczej), a po jej wygraniu – szybko uregulować całość należności.
Wadium przepada, jeśli wygrywający licytację nie dokona płatności w wyznaczonym terminie. Stanowi to zabezpieczenie dla wierzyciela i motywuje potencjalnych nabywców do odpowiedzialnego podejścia do tematu. Osoby, które przegrały przetarg, mogą liczyć na zwrot wpłaconej kwoty.
Niewątpliwą korzyścią z licytacji jest możliwość nabycia mieszkania w cenie znacznie odbiegającej od rynkowej. To kusząca perspektywa, zważywszy na wciąż rosnące stawki za nowe lokale. Oczywiście okazja wiąże się z ryzykiem, ale przy odrobinie szczęścia można w ten sposób zdobyć własne „M” w bardzo przystępnej cenie.
Przedmiot sprzedaży w licytacji komorniczej
Mówiąc o różnicach między dobrowolną sprzedażą a licytacją komorniczą, warto też wspomnieć o samym przedmiocie sprzedaży. O ile bowiem w przypadku standardowej transakcji mamy do czynienia wyłącznie z lokalami mieszkalnymi, o tyle na licytacje trafiają najróżniejsze składniki majątku dłużnika.
Nieruchomości i ruchomości dłużnika jako przedmiot licytacji
Komornik ma prawo zająć i sprzedać z licytacji praktycznie każdy składnik majątku dłużnika. Dotyczy to zarówno nieruchomości (mieszkania, domy, działki), jak i ruchomości, a więc np. samochodów, sprzętu RTV/AGD, antyków, biżuterii itp. Im większa wartość zajętych przedmiotów, tym większa szansa na zaspokojenie roszczeń wierzyciela.
W praktyce na licytacje trafiają najczęściej nieruchomości, jako że stanowią one z reguły najcenniejszy składnik majątku dłużnika. Sprzedaż mieszkania czy domu pozwala stosunkowo szybko zgromadzić kwotę wystarczającą na pokrycie zobowiązań, a jeśli po licytacji zostaną jakieś środki, podlegają one zwrotowi dłużnikowi.
Przedmioty wyłączone spod egzekucji komorniczej
Choć co do zasady przedmiotem licytacji może stać się każdy składnik majątku, to istnieją pewne wyjątki od tej reguły. Komornik nie może bowiem zająć przedmiotów niezbędnych dłużnikowi do pracy zarobkowej, np. narzędzi, materiałów, środków transportu do określonej wartości.
Spod egzekucji wyłączone są także przedmioty codziennego użytku, służące zaspokajaniu podstawowych potrzeb życiowych dłużnika i jego rodziny. Chodzi m.in. o odzież, bieliznę, obuwie, pościel, sprzęty kuchenne itp. Nie podlegają zajęciu również zapasy żywności i opału na okres jednego miesiąca.
Ochrona dłużnika rozciąga się ponadto na miesięczną zaliczkę na poczet wynagrodzenia za pracę, kwoty otrzymywane jako stypendia, środki z programów pomocowych, zapomogi, sumy przyznane z ubezpieczenia społecznego oraz należności alimentacyjne. Komornik nie może ich zająć bez względu na wysokość długu.
